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房价拐点进一步确立2012年楼市冬天冷透

发布时间:2020-03-27 16:12:41 编辑:笔名

  房价拐点进一步确立 2012年楼市冬季冷透骨

  编者按:去年12月份,北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品房房价环比再次全面下跌。这已是一线城市连续三个月出现环比全线下跌的情况,显示一线城市房价拐点进一步明确。

  综合整理2012年1月19道,国家统计局公布70个大中城市房价数据显示,去年12月新建商品住宅价格环比下落的城市到达52个,环比下跌的城市超过7成,房价同比涨幅也进一步放缓,楼市调控成效继续显现。

  分析人士指出,在去年10月全国房价拐点出现以后,近两个月房价下行趋势更加明显,预计在今年调控基调和力度不放松的背景下,房价或会继续下滑。

  仅两个城市房价环比微涨

  数据显示,去年12月70个大中城市中,新建商品住宅价格环比下降的城市有52个,较前一个月增加了3个。其中,温州、南京、九江、杭州等城市下跌比较明显,温州环比跌幅较大,达到1.9%。环比价格上涨的只有贵阳和银川两个城市,并且涨幅均为0.1%。

  从同比来看,70个大中城市中,价格下降的城市有9个,比去年11月份增加了5个。涨幅回落的城市有55个。去年12月份,同比涨幅在5.0%之内的城市有60个。

  二手房方面,无论是环比还是同比下跌的城市数量都在增加。数据显示,去年12月,70个大中城市中,二手房价格环比下降的城市有51个,持平的城市有16个。与去年11月份相比,去年12月份环比价格下降和持平的城市增加了4个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.2%。

  对此,北京中原地产市场总监张大伟表示,在去年10月全国城市房价拐点出现以后,月城市房价拐点加深,下调幅度增加,下调现象更加普遍,调控效果越发明显。

  而据中原地产数据,新建商品住宅环比指数在去年11月份平均下调幅度达到0.24%,同比仅上涨1.63%,为近10个月的较低涨幅;而二手房同比涨幅仅为0.14%,也是近10个月的较低涨幅。这些数据均表明,去年12月份全国房价跌幅扩大,楼市调控效果进一步显现。

  一线城市房价拐点确立

  在日前召开的地方两会上,北京和上海均强调,今年仍会坚持房地产调控,调控力度不减、政策不变,促进房地产市场健康发展。北京在实现了2011年“稳中有降”的调控目标后,在2012年还将继续维持这1调控目标;而上海也第1次提出要实现新建住房价格“稳中有降”的目标。

  分析人士指出,一线城市今年坚持调控力度不放松,或增进房价进一步公道回归。此外,一线城市对全国的示范作用很大,不但在政策执行力度上,在房价下调进程中也会明显影响全国。

  摩根大通领头中国经济学家朱海斌预计,今年全国房价将下调5%-10%,部份一线城市房价更有可能下降15%-20%。

  今年限购难放松

  事实上,除了北京和上海外,从去年年底的核心经济工作会议和日前陆续召开的地方两会释放的政策信号也可以看出,在房地产调控取得阶段性成果的情况下,今年调控政策仍将继续保持力度。

  湖南、天津、广西、河南、山西、辽宁、河北等省区市在工作报告中均明确提出,保持房地产的健康发展,并称将延续调控力度,加快保障房建设。

  与此同时,近期住建部提出,将在6月左右实现全国主要的40个城市房产信息联。这很可能为后续的房产税增加试点奠定基础。

  特别需要注意的是,一向被视作调控政策中*有效的“限购”政策或仍难放松。据统计,截至1月17日,自去年开始限购的46个城市中,全部在2012年继续维持之前的政策力度,虽然没有继续加强力度的城市,但是也没有一个城市放宽政策。

  “可以说,今年楼市调控依然以高压开始。”张大伟说,受此影响,在个月内房价还有可能有10%-20%的下调。

  中科院预测科学研究核心日前发布的研究报告也指出,综合调控政策、市场供需等各项因素,今年商品房价格将进入下行通道,预计商品房平均销售价格将同比下降约5.3%,一季度回落幅度较大。

  此外,张大伟还表示,预计今年全国楼市销售量也可能继续延续去年四季度的趋势出现下调,“楼市已经彻底入冬,并且今年楼市冬天的温度甚至会比去年更低”。

  开发商资金链或延续恶化

  全国房价继续下跌,开发商资金链在今年上半年将出现加速恶化可能,对房价产生进一步的下行压力。

  1月18日,国家统计局公布了2011年12月份70个大中城市住宅销售价格数据。链家地产席分析师张月分析指出,去年12月70个大中城市平均价格环比下降0.24%,价格连续三月环比下落。她认为,从年初各地新房市场的销售情况来看,2012年上半年全国楼市的整体特征仍然表现出“量价齐跌”的特点。

  更值得关注的是,在销售量、房价延续下跌的过程中,开发商的资金链也在一步步恶化,这意味着未来几个月,被动降价的开发商数量将呈现不断上升态势。

  “去年12月份全国价格变化指数的主要特征,是2三线和4线城市降价速度加快。”张月说,去年12月大型房企为事迹“抢收”而在各地进行的降价促销,不仅打破了市场价格僵持的局面,还带动了一线之外城市的价格深调。

  她分析认为,2012年房价稳中有降将是主旋律,而降价对于房企造成的利润下滑、业绩低迷也将持续。

  “不过,受开工量和购地收缩,和2009、2010年两年销售大涨的影响,目前大部分开发商的资金链仍远好于2008年。”地产大腕潘石屹(微博)曾向坦言。对此,住建部政策研究核心主任秦虹表示认同。

  一些机构的调查数据也有相似的结论。“我们对上市房企整体的现金流量表进行了深入分析,结果显示开发商目前现金流水平仍好于2008年,这与目前部份开发商‘死扛’的表现相印证。”莫尼塔一份调研报告说。

  但是,该报告同时指出,随着全国各地住房销售的继续委靡和2009年2季度以来大量借款的集中到期,上市房企的经营性现金流和筹资性现金流将持续面临压力。

  “这将使上市房企资金链延续恶化趋势,剔出预售后的现金比率将进一步下滑,并低于2008年*差水平。这将对房价产生进一步的下行压力,被动降价风险正在逐步加大。”该报告说。

  注意到,从国家统计局近日数据来看,房地产开发自筹资金占比创历史新高,银行贷款占比创历史新低。

  据统计,2011年开发企业本年资金来源8.3 万亿元,同比增长14.1%,其中自筹资金贡献41%,自2009 年以来,自筹资金占比增加了10 个百分点,而相应的银行贷款占比降至15.1%的历史新低,定金及预收款21610 亿元,增长12.1%;个人按揭贷款8360 亿元,下落12.2%。

  对此,华远地产董事长*(微博)分析指出,2011年还不是房地产开发企业“*差的时候”。按*和到位资金比例看,2009年是1:1.8,2010年是1:1.83,2011年则是1:1.78。

  “这个数据证明,开发商手里现在不是没钱。”*说,“但有一个重要的问题是,开发商感觉到困难是在于大量的资金被监管,很难进行腾挪,于是在实际的开工量大于2007、2008年的情况下,就会显得在现金流上出现了更多的捉襟见肘。”

  由此,业内分析人士指出,今年一季度开始,上市房企将面临经营性现金不足的难关,为此,这些企业一方面会控制在建工程的*额进而减少本钱支出,另一方面也将不得不通过降价促销或采取非经营性手段获得流动性。(

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